인기가 많은 시애틀 하우스 바이어들이라면 한 번쯤 이런 생각을 해봤을 겁니다.
“내가 모기지로 집을 사려고 하는데, 현금으로 바로 살 수 있는 큰 기관 투자자와 캐쉬바이어는 어찌이기지?”
특히 몇 년 전부터 미국 주택시장에서 대형 투자회사들이 많은 주택을 매입한다는 뉴스가 나오면서, 기관 인베스터들 혹은 빅캐쉬 바이어들이 일반 바이어들에게는 상당한 경쟁자로 느껴지기도 했습니다.
그런데 최근 시장 데이터를 보면 조금 다른 움직임이 나타나고 있습니다.
대형 투자자들이 예전처럼 적극적으로 주택을 매입하지 않고 있다는 것입니다.
투자자들의 주택 매입이 줄고 있습니다
Redfin에 따르면 최근 투자자들의 주택 구매량은 2020년 이후 가장 낮은 수준까지 떨어졌습니다.
2020년은 팬데믹이 시작되면서 전체 주택 거래 자체가 크게 위축됐던 시기이기 때문에, 정상적인 시장 상황에서 보면 투자자들의 매입 활동이 상당히 줄어든 것으로 볼 수 있습니다.
그렇다면 왜 투자자들이 주택 매입을 줄이고 있을까요?
여러 가지 이유가 있지만 크게 두 가지를 생각해볼 수 있습니다.
1. 기관 투자자들에 대한 규제가 강화되고 있습니다.
최근 몇 년 동안 대형 기관투자자들의 주택 매입을 제한해야 한다는 논의가 여러 지역에서 이어졌고 예전에 말씀드 드렸던거 처럼 실제로 기관 투자자 매입 제한등이 실제로 발의가 되었습니다.
참고: (https://junleeproperties.com/blog/21-road-to-housing-act)
특히 Washington에서도 대형 institutional investors의 주택 매입을 제한하려는 움직임이 있었고, 이에 따라 대형 투자자들이 시장에 빠르게 반응했다는 분석도 나오고 있습니다.
물론 여기서 한 가지 짚고 넘어갈 부분이 있습니다.
뉴스를 보면 마치 대형 투자자들이 주택시장의 상당 부분을 차지하고 있는 것처럼 느껴질 수 있지만, 실제로 전체 주택 거래에서 institutional investors가 차지하는 비중은 여전히 제한적입니다.
다만 1000채 이상의 주택을 보유한 초대형 투자자들의 움직임이 최근 빠르게 위축되고 있다는 점은 주목할 만합니다.
2. 투자 수익 구조의 변화
또 하나의 중요한 이유는 단순히 투자 수익성이 예전만큼 매력적이지 않다는 것입니다.
2020년부터 2022년까지는 집값과 렌트가 빠르게 상승하면서 주택을 매입하고 보유하는 것이 투자자들에게 상당히 매력적이었습니다.
하지만 지금은 상황이 많이 달라졌습니다.
- Mortgage rates는 여전히 높은 수준이고
- Property taxes와 insurance 비용은 증가했고
- 집값 상승률은 이전보다 둔화됐으며
- Renovation 및 유지 비용도 높아졌습니다.
결국 투자자 입장에서는 집을 비싸게 사서 보유했을 때 기대할 수 있는 수익이 예전보다 줄어든 것입니다.
그래서 일부 대형 투자자들은 신규 매입을 줄이고 기존에 보유하고 있던 주택을 매각하는 방향으로 움직이고 있습니다.
3.단순 덜 사는게, 규제가 많은게 아니라 더 팔고 있습니다.
여기서 조금 더 흥미로운 부분이 있습니다.
대형 투자자들이 단순히 집을 덜 사고 있는 것에서 끝나는 것이 아니라, 일부 institutional investors는 매입하는 주택보다 더 많은 주택을 매각하고 있는 모습도 나타나고 있습니다.
이런 변화가 계속된다면 투자자가 보유하던 주택이 다시 일반적인 주택시장으로 돌아오게 됩니다.
그리고 투자자들이 보유하고 있는 주택 중에는 상대적으로 저렴한 가격대의 single-family homes도 많기 때문에, 이런 매물이 시장에 다시 나오면 일반 바이어들이 접할 수 있는 선택지가 달라질 수도 있습니다.
그렇다고 해서 이것을 “이제 투자자와 경쟁할 필요가 없다”고 받아들일 필요는 없습니다.
지역마다 상황이 상당히 다르고, 여전히 현금 구매자나 다른 투자자들과 경쟁해야 하는 경우도 있습니다.
다만 몇 년 전과 비교했을 때 주택시장에서 institutional investors의 역할과 움직임이 달라지고 있다는 것은 바이어라면 알아둘 만한 변화입니다.
그래서 이게 의미하는게 뭔가요?
저는 이 부분을 단순히 “지금이 개인이 집을 사기 좋은 시기입니다.” 라고 이야기하고 싶지는 않습니다.
집을 사는 것이 좋은 시기인지는 마켓 상황의 예측보다 각자의 재정 상황, 원하는 지역, 예산 그리고 앞으로의 계획에 따라 달라지기 때문입니다.
다만 최근 시장을 바라보는 하나의 흥미로운 시각은 있습니다.
대형 투자자들의 주택 매입이 줄어들고 있고, 일부 투자자들은 기존 주택을 매각하고 있다는 것.
이것이 모든 지역에서 바이어에게 큰 차이를 만들어낸다고 말할 수는 없지만, 적어도 현재 주택시장을 이해하는 데 있어서 중요한 변화 중 하나입니다.
특히 처음 집을 구입하려는 First-Time Buyer라면 단순히 “집값이 오를까, 내릴까?”만 보는 것보다
누가 집을 사고 있는지, 어떤 매물이 시장에 나오고 있는지, 그리고 경쟁이 어떻게 변하고 있는지 까지 함께 보는 것이 중요합니다. 결국 부동산 시장은 하나의 숫자만으로 설명하기 어렵습니다.
금리, 가격, inventory, buyer competition, investor activity 등 여러 요소가 함께 움직이기 때문입니다.
그래서 집을 살 계획이 있다면 “지금이 무조건 좋은 시장인가?”라는 질문보다는,
“현재 시장에서 나에게 유리한 점과 불리한 점은 무엇인가?” 를 살펴보는 것이 더 현실적인 접근이라고 생각합니다.
시장은 계속 변하고 있습니다, 그리고 같은 시장이라도 어떤 지역에서, 어떤 가격대의 집을 찾느냐에 따라 상황은 완전히 달라질 수 있습니다.
